《衡南縣雲集鎮土地利用總體規劃（2006—2020年）》（以下簡稱現行規劃）自實施以來，在保護耕地和基本農田、控製引導建設城鄉建設用地，增強依法用地意識等方麵發揮了積極的作用，並取得了一定的成效。近年來，在衡陽市構建“西（渡）南（嶽）雲（集）大（浦）”（簡稱“西南雲大”）經濟圈戰略的大背景下，衡南縣南嶽機場、衡雲幹線等交通網絡的形成，雲集鎮將由衡陽市發展前景最具優勢的衛星城向“融城”衡陽市區邁進，加速了湘中南地區人流、物流、資金流的流動，縣域經濟飛速發展，雲集鎮麵臨的經濟社會形勢發生了重大變化，與此同時隨著鄉鎮區劃調整工作的完成，雲集鎮的行政區劃發生改變，原來的車江鎮和向陽鎮合並至雲集鎮，新的形勢對雲集鎮土地資源的利用提出了新的要求，特別是雲集鎮作為衡南縣的政治、經濟和文化中心，近年來正在加快全麵建設小康社會，現代農業、新型工業和產業園區的建設進程越來越快，致使《現行規劃》在實施過程中遇到了許多新情況和亟待解決的新問題，規劃布局需要進一步修改和完善。
本次對《現行規劃》修改是以實施評估報告為基礎，以《國土資源部辦公廳關於印發<土地利用總體規劃調整完善工作方案>的通知》(國土資廳函﹝2014﹞1237號)、《湖南省國土資源廳關於印發<湖南省土地利用總體規劃調整完善工作方案>的通知》（湘國土資發[2014]47號）等文件和國家有關土地利用的法律法規為依據，並結合雲集鎮經濟社會發展與土地利用的新形勢和新背景，在深入調查研究的基礎上，從嚴格保護耕地，合理引導建設用地，節約集約利用土地，調整土地利用結構，優化土地利用空間布局，維護土地生態安全，提出保障規劃實施的對策建議，為促進雲集鎮經濟、社會、環境的可持續發展提供用地保障。
為進一步貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，促進土地資源節約集約利用和土地資源優化配置，有效控製新增非農建設用地，保護耕地，改善土地生態環境，保障鎮域國民經濟與社會持續、高效、協調、健康發展，特編製本規劃。
根據現行規劃實施評估情況和雲集鎮自然、經濟、社會條件，綜合確定鎮域土地利用目標與發展方向；統籌安排各類用地，確定各類用地規模；劃分土地用途區域，製定用途管製規則,強化對基本農田、耕地及生態用地的保護；製定規劃實施措施。
一、法律法規
1、《中華人民共和國土地管理法》；
2、《中華人民共和國城鄉規劃法》；
3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
4、《基本農田保護條例》；
5、《湖南省土地利用總體規劃實施條例》；
6、《湖南省耕地質量管理條例》；
二、國家和湖南省的有關政策文件及批複
1、《國土資源部辦公廳關於規範土地利用總體規劃評估修改試點工作的通知》（國土資廳發﹝2011﹞41號）；
2、《國土資源部關於嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（國土資發﹝2012﹞2號）；
3、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》；
4、《湖南省人民政府關於加強土地利用總體規劃計劃管理的通知》（湘政發﹝2011﹞9號）；
5、《湖南省人民政府關於加強土地利用總體規劃和計劃管理的通知》（湘政發﹝2011﹞29號）；
6、《湖南省國土資源廳關於規範土地利用總體規劃調整與修改工作的通知》（湘國土資發﹝2012﹞10號）；
7、《湖南省國土資源廳關於嚴格土地利用總體規劃和計劃管理的實施意見》（湘國土資發﹝2012﹞11號）；
8、《土地利用總體規劃定期評估和適時修改試點工作指南》（試行）；
9、《關於強化管控落實最嚴格耕地保護製度的通知》（國土資發﹝2014﹞18號）；
10、《湖南省國土資源廳關於印發<湖南省土地利用總體規劃調整完善工作方案>的通知》（湘國土資發﹝2014﹞47號）；
11、《湖南省國土資源廳（廳長辦公）會議紀要》（第12號）；
三、相關規劃及規程
1、《衡南縣國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》；
2、《衡南縣土地利用總體規劃（2006-2020年）》；
3、《雲集鎮土地利用總體規劃（2006-2020年）》；
4、《衡南縣土地整治規劃（2011-2020年）》；
5、《衡南縣縣城總體規劃（2006-2020年）》（2014年修訂）；
6、衡南縣2005-2014年統計年鑒；
7、衡南縣2005-2014年國民經濟和社會發展統計公報；
8、《鄉（鎮）級土地利用總體規劃製圖規範》（TD/T1022-2009）；
9、《鄉（鎮）級土地利用總體規劃編製規程》（TD/T1025-2010）；
10、《鄉（鎮）級土地利用總體規劃數據庫標準》（TD/T1028-2010）；
本次規劃範圍為雲集鎮行政管轄範圍，土地總麵積29668.22公頃。
規劃以2005年為基期年，2014年為修改基期年，2020年為規劃目標年。
雲集鎮位於衡南縣中部，衡南縣縣城所在地，2015年行政區劃調整車江鎮、向陽鎮與雲集鎮合並，合並後的雲集鎮東臨耒水，與泉溪鎮、茶市鎮、相市鄉三鄉鎮隔河相望，西與硫市鎮、鬆江鎮接壤，南連廖田鎮，北與衡陽市郊毗鄰。雲集鎮是衡南縣政治、經濟、文化商貿中心，距衡陽市城區15公裏，鎮域區位優越，境內湘江、耒水四季通航；京廣鐵路、國道G107穿境而過，水陸交通便利。
鎮域地處衡陽盆地中心區，地勢低平，沿湘江、耒水兩岸為麵積廣大的衝積平原區；西南部以及湘江、耒水衝積平原之間是低丘、平崗區。鎮域屬中亞熱帶季風性濕潤氣候區，具有熱量充足、雨水集中、春暖多變、夏秋多旱、冬寒時短、暑熱期長的特征，年平均氣溫17.8°C，一月平均氣溫5.3°C，七月平均氣溫29.8°C，≥10°C活動積溫5651.8°C，多年平均降水量1269毫米，光、熱、水資源豐富。湘江自南向北穿境而過，耒水從鎮區東緣蜿蜒北去，另有小支流多條，均屬湘江水係。境內土壤以水稻土和紅壤為主，土壤肥沃，適宜耕種。鎮域水秀山青，曆史悠久，人文遺跡多，旅遊資源豐富，具有省級文物保護單位“雲集窯”。
一、縣城定位的新變化
由於衡南縣經濟社會發展形勢的變化，在規劃期內雲集鎮將以老城區為中心，實行“東擴、西進、北連、南移”的空間發展策略拉開雲集新骨架，重點方向是“西進、南移”：“西進”即以工業園新區建設為抓手，主動對接市區產業轉移；“南移”即以湘江土穀塘杭電樞紐工程項目建設為契機，推進縣城南部區域的路網及配套設施建設；新的城區發展方向賦予了縣城新的定位，且隨著交通網絡的完善，衡南縣城的發展將發生重大改變。
二、產業發展新形勢
衡南工業集中區成立於2005年，位於縣城雲集鎮，區位優勢明顯，交通十分便利，隨著園區基礎設施日趨完善，入園企業規模壯大，產業集聚初具雛形，經濟效益不斷增加。2012年2月榮獲省新型工業化產業示範基地（電子信息產業園），2012年9月6日，湘發改地區[2012]1370號文“關於衡南縣工業集中區發展規劃（2011-2020）的批複”中，同意《衡南工業集中區發展規劃（2011-2020）》確定的發展思路，近期（2011-2015）規劃麵積為360公頃，四至範圍為東至鴻業路，西至雲湘路，南至黃金路，北至臨濱路-濱江路；遠期（2016-2020）規劃麵積達到599.19公頃。2012年11月省人民政府辦公廳發文同意設立“衡南工業集中區”為“省級工業集中區”。隨著衡南工業集中區投產項目的產業升級和在建項目的陸續投產，區內稅收呈現快速增長態勢，集中區的發展建設加速推進了衡南縣新型工業化和城鎮化的進程，產生了較好的經濟和社會效益。剩餘建設用地指標指標已不能滿足區內項目用地。
特變電工南方能源科技產業園，選址於衡南縣雲集工業集中區南嶽機場斜對麵沿蒸湘南路旁（原衡雲幹線），雲集鎮和鬆江鎮交接處。總麵積規模85.67公頃，占耕地20.94公頃，主要建設“能源+科技+物流”三大核功能區，其中能源和科技功能主要包括能源產業中心，能效管理技術研發製造中心；科技智能產業包括一二次融合研發製造區、配網自動化研發製造區等方麵；物流功能區包括南方輸變電材料及配件供應中心和城市配送倉儲中心、國際裝備展示交易區、有色金屬期貨交割區等方麵。項目分二期建設，建成投產後，預計年銷售收入70億元、年稅收1億元，但選址不符合規劃。
三、衡陽南嶽機場的建成通航
衡陽南嶽機場位於中南重鎮、重要綜合交通樞紐—雲集鎮，機場以衡陽為核心，輻射邵陽、郴州、永州、婁底和炎陵、攸縣、茶陵、湘潭縣和株洲縣等周邊49個市縣，對於刺激衡南縣產業群布局具有重大影響。2015年雲集機場正式通航，為全縣積極發展空港物流業奠定了基礎，初步建成雲集商貿物流園區、三塘倉儲物流中心、鹹塘倉儲物流中心；同時極大地促進和帶動衡陽市旅遊業發展。
四、新行政區劃調整完成
2015年新行政區劃調整的完成，將車江鎮和向陽鎮合並至雲集鎮，依靠輻射優勢，打造城市走廊，綜合考慮雲集的發展速度，將離雲集最近的車江和向陽兩個鄉鎮的一部分納入到雲集鎮的規劃中去，建設一個城市小群，發揮城市集群效應。
一、土地利用結構
2014年雲集鎮土地總麵積為29668.22公頃，其中農用地麵積為20026.82公頃，占土地總麵積的67.50%，建設用地麵積為4352.06公頃，占土地總麵積的14.67%，其他土地麵積為5289.32公頃，占土地總麵積的17.83%。
農用地中耕地6677.96公頃，占土地總麵積的22.51%；園地623.52公頃，占土地總麵積的2.10%；林地10045.24公頃，占土地總麵積的33.86%；其他農用地2680.10公頃，占土地總麵積的9.03%。
建設用地中城鎮用地1369.51公頃，占土地總麵積的4.62%；農村居民點用地1822.48公頃，占土地總麵積的6.14%；采礦及獨立建設用地131.63公頃，占土地總麵積的0.44%；交通水利用地680.21公頃，占土地總麵積的2.29%；其他建設用地348.23公頃，占土地總麵積的1.17%。
其他土地中水域1555.53公頃，占土地總麵積的5.24%，自然保留地3733.81公頃，占土地總麵積的12.59%。
二、土地利用特點
（一）建設用地比重相對較高
2014年，全鎮建設用地總麵積4352.06，由於雲集鎮是縣城所在地，城鎮用地及基礎設施相對比較完善，建設用地比重也相對較高。
（二）土地利用類型以林地和耕地相對較多
土地利用類型中林地和耕地比重較大，林地和耕地麵積達5206.60公頃，占全鎮土地總麵積的56.37%，雲集鎮土地墾殖指數達22.51%。
（二）建設用地節約集約利用水平逐步提高
雲集鎮“十一五”規劃期間衡南縣單位國內生產總值建設用地下降率達到了48.98%，“十二五”規劃實施到2014年衡南縣單位國內生產總值建設用地下降率已經達到了36.65%。單位國內生產總值建設用地下降明顯，建設用地節約集約利用水平不斷提升。
三、土地利用中存在的主要問題
（一）土地利用率低，土地利用缺乏統籌，農村居民點布局不合理
2014年，全鎮農村居民點用地1822.48公頃，占建設用地總麵積的41.88%。受條件的限製，雲集鎮的農村居民點處於自然形成、自我發展的無序狀況，導致了大多數居民點布局不合理，農村居民點布局分散，村莊規模偏小，農村居民點內部缺乏統一規劃，閑置用地多。
（二）建設用地、生態用地與耕地保護矛盾突出
隨著全鎮工業化、城鎮化進程加快，建設用地的需求步入一個快速增長的時期，加劇了耕地保護的壓力，新增建設用地占用耕地規模過大造成耕地數量下降。與此同時，生態環境建設要求大力開展植樹造林、退耕還林以及加強生態敏感區的保護與管製工作，生態用地與農用地的爭地矛盾日益顯現。
規劃期內，全鎮重點抓好縣城建設，將雲集建設成為全縣政治、經濟、文化、科技中心，發揮其對縣域內各級城鎮的凝聚力和帶動作用，以雲集工業園為產業集聚的大平台、招商引資的主戰場和加快發展的增長極，以構建集約型產業為主導的環境優美現代化園林城市為目標，不斷提高土地節約集約利用水平，統籌城鄉土地利用，突出耕地保護，加強基本農田建設，改善土地利用生態環境。
一、耕地與基本農田保護目標
到2020年，全鎮耕地保有量不低於5956.10公頃。規劃期內，基本農田保護麵積不低於4348.24公頃。規劃期內，新增建設用地占用耕地888.57公頃，通過土地整治補充耕地273.26公頃。
二、建設用地規模控製目標
到2020年，全鎮建設用地總規模控製在5482.30公頃以內，城鄉建設用地規模控製在4332.47公頃以內，城鎮工礦用地規模控製在2866.06公頃以內；新增建設用地規模控製在2135.85公頃以內，新增建設占用農用地規模控製在1987.54公頃以內，新增建設占用耕地規模控製在888.57公頃以內。
三、土地整治補充耕地目標
規劃期內，全鎮通過土地整治補充耕地273.26公頃，超出上級下達目標，其中土地整理可補充耕地128.68公頃；土地開發可補充耕地144.58公頃；通過土地整治一共可補充耕地273.26公頃。
四、彈性目標
在保障允許建設區範圍的前提下，充分考慮經濟社會發展趨勢和用地空間發展布局，科學合理設置城市擴展範圍。
2006-2020年有條件建設區規模控製在711.17公頃以內。
2014年末，全鎮農用地麵積為20026.82公頃，占土地總麵積的67.50%；規劃到2020年末，全鎮農用地麵積為19104.49公頃，占土地總麵積的64.39%。
一、耕地
2014年末，全鎮耕地麵積為6677.96公頃，占土地總麵積的22.51%；規劃到2020年末，全鎮耕地麵積為5973.60公頃，占土地總麵積的20.13%。
二、園地
2014年末，全鎮園地麵積為623.52公頃，占土地總麵積的2.10%；規劃到2020年末，全鎮園地麵積為584.59公頃，占土地總麵積的1.97%。
三、林地
2014年末，全鎮林地麵積為10045.24公頃，占土地總麵積的33.86%；規劃到2020年末，全鎮林地麵積為10121.52公頃，占土地總麵積的34.12%。
四、其他農用地
2014年末，全鎮其他農用地麵積為2680.10公頃，占土地總麵積的9.03%；規劃到2020年末，全鎮其他農用地麵積為2424.78公頃，占土地總麵積的8.17%。
2014年末，全鎮建設用地總規模為4352.06公頃，占土地總麵積的14.67%；規劃到2020年末，全鎮建設用地總規模為5482.32公頃，占土地總麵積的18.48%。
一、城鄉建設用地
2014年末，全鎮城鄉建設用地麵積為3323.62公頃，占土地總麵積的11.20%；規劃到2020年末，全鎮城鄉建設用地麵積為4332.47公頃，占土地總麵積的14.60%。
（一）城鎮用地
2014年末，全鎮城鎮用地麵積為1369.51公頃，占土地總麵積的4.62%；規劃到2020年末，全鎮城鎮用地麵積為2717.33公頃，占土地總麵積的9.16%。
（二）農村居民點
2014年末，全鎮農村居民點用地麵積為1822.48公頃，占土地總麵積的6.14%；規劃到2020年末，全鎮農村居民點用地麵積為1466.41公頃，占土地總麵積的4.94%。
（三）采礦及其他獨立建設用地
2014年末，全鎮采礦及其他獨立建設用地麵積為131.63公頃，占土地總麵積的0.44%；規劃到2020年末，全鎮采礦及其他獨立建設用地麵積為148.73公頃，占土地總麵積的0.50%。
二、交通水利用地
2014年末，全鎮交通水利用地麵積為680.21公頃，占土地總麵積的2.29%；規劃到2020年末，全鎮交通水利用地麵積為680.93公頃，占土地總麵積的2.30%。
三、其他建設用地
2014年末，全鎮其他建設用地麵積為348.23公頃，占土地總麵積的1.17%；規劃到2020年末，全鎮其他建設用地麵積為468.92公頃，占土地總麵積的1.58%。
2014年末，全鎮其他土地麵積為5289.34公頃，占土地總麵積的17.83%；規劃到2020年末，全鎮其他土地麵積為5081.41公頃，占土地總麵積的17.13%。
一、水域
2014年末，全鎮水域麵積為1555.53公頃，占土地總麵積的5.24%；規劃到2020年末，全鎮水域麵積為1766.59公頃，占土地總麵積的5.95%。
二、自然保留地
2014年末，全鎮自然保留地麵積為3733.81公頃，占土地總麵積的12.59%；規劃到2020年末，全鎮自然保留地麵積為3314.82公頃，占土地總麵積的11.17%。
一、落實耕地保護責任
始終堅持嚴格保護耕地，加大落實耕地保護目標管理責任製執行力度，明確耕地保護工作有關責任人的職責。
規劃期內，全鎮耕地保有量不低於5956.10公頃，根據規劃確定的耕地保護目標，建立鄉鎮、村、組、戶四級耕地保護責任體係，層層落實耕地保護責任，確保耕地保有量不低於上級規劃下達指標。
二、嚴格控製非農建設用地占用耕地
非農建設項目選址應盡量不占或少占耕地，確需占用耕地的，應盡量占用等級較低的耕地，鼓勵利用低丘緩坡地和未利用地，同時應符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，實行“占一補一”的製度，並依法報批用地。到2020年非農建設占用耕地控製在888.57公頃以內。
三、加強對農業結構調整的引導
各類用地應盡量避免占用耕地。引導農戶進行農業結構調整，鼓勵種植優質高效經濟作物，通過經濟補償機製、市場手段，提高耕地利用的效益，引導農業結構調整向不減少耕地甚至增加耕地的方向發展。
四、切實落實耕地占補平衡製度
為了落實耕地占補平衡製度，非農建設占用耕地全麵實行“先補後占”的國家政策，建立健全耕地後備資源儲備庫。並逐步加大土地整理複墾開發力度，適度開發宜農後備土地資源，確保建設占用耕地占補平衡。補充耕地的土地開發項目應當符合土地利用總體規劃和專項規劃。
一、科學利用和劃定基本農田
合理布局基本農田，保證基本農田的穩定性。將生產條件較好、集中連片的現有一般農田劃為基本農田，保證基本農田的保護麵積不減少；開展中低產田改造，提高基本農田耕地質量，大力推進以基本農田標準化建設為核心，以“田水路林村”綜合整治為目的基本農田保護區建設。在符合國家對基本農田劃定的相關要求、尊重現狀、確保質量及因地製宜的前提下，劃定基本農田保護區。規劃到2020年，全鎮基本農田保護目標不低於4348.24公頃，
二、嚴格保護基本農田
嚴格執行《基本農田保護條例》，基本農田保護區依法劃定後，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區，需要占用基本農田的，必須按有關規定報批。
三、強化高標準農田建設
積極推進農用地和耕地的規模化、集約化經營，推進中低產田改造，加強農田環境綜合治理，增加農業基礎設施投入，不斷改善農業生產條件，建設高標準農田。鼓勵施用有機肥料，培肥基本農田地力，加強對耕作層的保護，推進現代都市型農業發展和生態農場建設。
依據《衡南縣土地利用總體規劃（2006—2020年）》的要求，結合雲集鎮國民經濟建設和生態環境建設的需要，按照“占補平衡”的原則，在充分考慮資源潛力、資金投入的前提下，在遠離中心城區的適當區域，通過農村土地整治，增加農用地，特別是耕地麵積，提高農業生產條件和土地利用效率，改善土地生態環境，增強土地資源可持續利用能力。到2020年，農村土地整治增加耕地總量273.26公頃。
規劃期內，切實推進土地整治工作。堅持“因地製宜、統一規劃、先易後難、分步實施”的原則，積極推進土地整治，適度開發後備土地資源。
一、土地整理
按照建設現代農業、穩定和發展糧食生產的要求，結合村莊整治，組織和實施土地整理重大工程，加強基本農田整理，積極穩妥開展農村居民點整理，通過田、水、林、村綜合整治，增加有效耕地麵積，改善農村生產生活條件，實現農業生產增產增效，緩解耕地麵積減少趨勢改善農村生活和居住環境。規劃期內，雲集鎮通過土地整理，可新增耕地128.68公頃。土地整理項目主要分布在楊柳、楊家坪、毛塘、渡口、小白竹、河市、樟樹灣、長合、神龍、新發、界牌鋪、洞清和團結嶺等村。
二、土地開發
堅持因地製宜的原則，在改善生態環境的前提下，適度開發未利用地資源。規劃期內，通過土地開發，至少可新增耕地144.58公頃。土地開發項目主要分布在小白竹、白衝、高田、石山、花橋、竹衝和靈覺等村。
三、土地整治保障措施
結合新農村建設，穩妥的開展田、水、路、林、村綜合整治工作，加大農業基礎設施投入力度，將土地整理的重點由單一的新增耕地轉化為新增耕地與提高耕地質量並重。實行政府主導、國土資源部門牽頭、相關部門配合、企業競爭介入、農民參與的管理製度，落實共同責任，統籌土地整治工作。探索市場化運作模式，引導公司、企業等社會資金參與土地整治項目。
根據土地利用主導用途、限製條件，結合土地用途管製要求，將全鎮土地劃分為7個用途區，主要包括基本農田保護區、一般農地區、城鎮建設用地區、村鎮建設用地區、獨立工礦用地區、生態環境安全控製區、林業用地區。
一、基本農田保護區
（一）規模及範圍
基本農田保護區是指對耕地進行特殊保護和管理劃定的土地用途區域，區內土地主要是基本農田和直接為基本農田服務的農村道路、農田水利、農田防護林及其他農業設施用地。全區土地麵積5122.72公頃，占全鎮土地總麵積的17.27%，主要分布在白水、河市、回龍、蓮蓬、靈覺、毛塘、小白竹、新塘站、楊家坪、楊柳、神龍等村。
（二）管製規則
（1）區內土地主要用作基本農田和直接為基本農田服務的農田道路、水利、農田防護林及其他農業設施。區內的耕地，應按照基本農田管製政策進行管護。
（2）區內現有非農建設用地和其他零星農用地應當優先整理、複墾或調整為基本農田。規劃期間確實不能整理、複墾或調整的，可保留現狀用途，但不得擴大麵積。
（3）禁止占用區內土地進行非農建設，若因國家能源、交通等確實無法避開基本農田保護區，需占用基本農田的，必須報國務院審批。禁止在基本農田保護區內挖砂、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。
二、一般農地區
（一）規模及範圍
一般農地區是指除耕地（包括基本農田）、林地以外為農業發展需要劃定的土地用途區。區內土地主要用作園地、畜禽水產養殖地和直接為農業生產服務的農村道路、農田水利、農田防護林及其他農業設施。全區土地麵積3310.12公頃，占全鎮土地總麵積的11.16%，主要分布在毛塘、白水、河市、回龍、蓮蓬、靈覺、小白竹、新塘站、栗坪、天竺等村。
（二）管製規則
（1）區內土地主要為耕地、園地、畜禽水產養殖地和直接為農業生產服務的農村道路、農田水利、農田防護林及其他農業設施用地。
（2）區內現有非農業建設用地和其他零星農用地應當優先整理、複墾或調整為耕地，規劃期間確實不能整理、複墾或調整的，可保留現狀用途，但不得擴大麵積。
（3）禁止占用區內土地進行非農業建設，不得破壞、汙染和荒蕪區內土地。
三、城鎮建設用地區
（一）規模及範圍
城鎮（村）建設用地區指城鎮已建成區和為城鎮發展需要劃定的土地用途區，包括已批的各類工業開發園。區內土地主要用於建製鎮建設。全區土地麵積2720.33公頃，占全鎮土地總麵積的9.17%，主要分布在鎮域的北部和東部地區。
（二）管製規則
（1）該區內的土地主要用於城鎮建設，城鎮規劃應符合土地利用總體規劃，內部土地功能布局嚴格執行城鎮總體規劃；
（2）區內城鎮建設應優先利用現有低效建設用地、閑置地和廢棄地；
（3）區內農用地在批準改變用途之前，應當按現用途使用，不得荒蕪；
（4）保護和改善城鎮生態環境，禁止建設占用規劃確定的永久性綠地、林地、特色蔬菜基地、山體、湖泊等。
四、村鎮建設用地區
（一）規模及範圍
村鎮建設用地區是指農村居民點已建成區和為農村居民點發展需要劃定的土地用途區。區內土地主要用於村莊、集鎮建設。全區土地麵積1466.41公頃，占全鎮土地總麵積的4.94%，在全鄉鎮各村均有分布。
（二）管製規則
（1）區內土地主要用於村莊、集鎮建設，村鎮建設要集中緊湊，合理布局；
（2）堅持農民建房向中心村集中的原則，鼓勵通過土地整理，將其他用地區內零星分布的農村居民點向本區集中，嚴禁在本區以外新增用地用於村鎮建設；
（3）區內農用地在批準改變用途前，應當按現用途使用，不得荒蕪。
五、獨立工礦用地區
（一）規模及範圍
獨立工礦用地區是指獨立於村鎮建設用地區之外，已建成獨立工礦和為工礦發展需要劃定的土地用途區。區內土地主要用於采礦業以及不宜在城鎮和村鎮區內進行建設的工業用地。全區土地麵積148.73公頃，占全鎮土地總麵積的0.50%。
（二）管製規則
（1）區內土地主要用於采礦業以及不宜在居民點內配置的其它工業用地。
（2）區內土地使用應符合經批準的工礦建設規劃。
（3）區內因生產建設挖損、塌陷、壓占的土地應及時複墾。
（4）區內建設應優先利用現有低效建設用地、閑置地和廢棄地。
（5）區內農用地未經批準改變用途前，應當按原用途使用，不得荒蕪。
六、自然與文化遺產保護區
（一）規模及範圍
自然與文化遺產保護區，是為對自然和文化遺產進行特殊保護和管理劃定的土地用途區。本區包括典型的自然地理區域、有代表性的自然生態係統區域以及已經遭受破壞但經保護能夠恢複的自然生態係統區域，及需要予以特殊保護的其他自然和人文景觀、遺跡等保護區域。全區自然與文化遺產保護區麵積535.73公頃，占全區土地總麵積的1.81%。
（二）管製規則
（1）區內土地主要用於保護具有特殊價值的自然和文化遺產。
（2）區內土地使用應符合經批準的保護區規劃。
（3）區內影響景觀保護的土地，應在規劃期間調整為適宜的用途。
（4）不得占用保護區核心區的土地進行新的生產建設活動，原有的各種生產、開發活動應逐步退出。
（5）嚴禁占用區內土地進行破壞景觀、汙染環境的開發建設活動。
七、林業用地區
（一）規模及範圍
林業用地區是指為了木材生產、采種、防止災害等發展林業生產和改善生態環境所需要劃定的土地用途區。區內土地主要用於林業生產，以及直接為林業生產和生態建設服務的營林設施。全區土地麵積10269.18公頃，占全鎮土地總麵積的34.61%，主要分布在朝陽、長合、高嶺、湘江、金星、資富、泉梓、黃獅和堰頭等村。
（二）管製規則
（1）區內土地主要用於林業生產，以及直接為林業生產和生態建設服務的營林設施。
（2）區內現有非農業建設用地，應當按其適宜性調整為林地或其他類型的營林設施用地，規劃期間確實不能調整的，可保留現狀用途，但不得擴大麵積。
（3）區內零星耕地因生態建設和環境保護需要可轉為林地。
（4）未經批準，禁止占用區內土地進行非農業建設，禁止占用區內土地進行毀林開墾、采石、挖砂、取土等活動。
一、城鎮用地
雲集鎮是衡南縣縣城所在地，湘江將縣城分為東、西兩部分，其中河西地勢平坦、開闊、三麵環水，自然環境良好，是縣城發展主區，河東受地形條件限製，多為山地，且有國道G107、京廣鐵路和武廣鐵路穿越，適宜建設的麵積不大，是縣城發展輔區。雲集鎮發展以老城區為中心，實行“東擴、西進、北連、南移”的空間發展策略，重點方向是“西進、南移”拉開雲集新骨架，以工業園新區建設為抓手，主動對接市區產業轉移，以湘江土穀塘杭電樞紐工程項目建設為契機，推進縣城南部區域的路網及配套設施建設；最新行政區劃調整完成後，縣城所在雲集鎮將車江鎮和向陽鎮合並至雲集鎮行政轄區範圍，逐步推進了原車江鎮區與主城區的融合，促進了鎮區的協調發展，形成鎮域政治、經濟、文化、科技信息、商貿中心。新增建設用地主要集中在新塘埠村、黃金堡村、新民農場、雲集村、東屋村、保合村、雲市村、向陽村、友誼村等。規劃到2020年，全鎮城鎮用地規模達到2717.33公頃。
二、農村居民點用地
農村居民點用地布局按照“適度集中，逐步整理拆並”的原則，做到“規劃合理，建設用序”，引導農民向城鎮、中心居民點和基層居民點集中，形成層次鮮明、有利生產、方便生活的農村居民點布局體係。農村居民點用地主要分布在白水村、界牌鋪村、楊家坪村、渡口村、蓮蓬村、雲市村、靈覺村、高堡村、天竺村、恒心村、泉梓村和蓮塘灣村等。規劃至2020年，全鎮農村居民點用地規模為1466.41公頃。
三、采礦及其他獨立建設用地
根據本鎮發展的實際需要，規劃期間新增安排采礦及其他獨立建設用地主要是布局在古塘村、長合村、蓮蓬村、白水村和道和平村等。規劃到2020年，全鎮采礦及其他獨立建設用地規模達到148.73公頃。
四、交通水利用地
交通水利用地需求主要有：南嶽民用機場、武廣高速鐵路、衡臨高速公路、衡雲大道、省道S214、縣道X064向陽至黃石公路、土穀塘航電樞紐、湘江永州至衡陽三級航道改擴建工程等重要基礎設施的建設，涉及雲市村、泉梓村、回龍村、河市村、保合村、濱河村、新塘埠村、東屋村、楊家坪、河市村、普賢村、杉峰村、車江村、友誼村、古城王村、白水村、新發村、宣陂村、良石村、天竺村、安福村、日升村和花橋村等。規劃到2020年，全鎮交通水利用地規模達到680.93公頃。
五、其他建設用地
規劃期間，本鎮安排其他建設用地項目主要是夢東方文化旅遊區、樟樹林場、石牛峰風景區建設、衡南公墓，涉及樟樹灣村、竹衝村、金星村、鐵市村和金馬村等。規劃到2020年，全鎮其他建設用地規模為468.92公頃。
為加強對建設用地的空間管製，根據衡南縣土地利用規劃目標和土地利用實際情況，對全鎮建設用地劃定規模邊界、擴展邊界，同時在規劃範圍內形成允許建設區、有條件建設區、限製建設區三個管製區，並采取相應的管製措施。
一、允許建設區
允許建設區指城鄉建設用地規模邊界所包含的範圍，是規劃期內新增城鎮、工礦、村莊建設用地規劃選址的區域，也是規劃確定城鄉建設用地指標落實到空間上的預期用地區，該區麵積5252.20公頃，占全鎮土地總麵積的17.70%。
管製規則：區內土地主導用途為城、鎮、村或工礦建設發展空間，具體土地利用安排應與依法批準的相關規劃相銜接；區內新增城鄉建設用地受規劃指標和年度計劃指標約束，應統籌增量保障與存量挖潛，確保土地節約集約利用；規劃實施過程中，在允許建設區麵積不變的前提下，其空間布局形態可調整，但不得突破建設用地擴展邊界；允許建設區邊界（規模邊界）的調整，必須依法依規報批。
二、有條件建設區
有條件建設區指城鄉建設用地規模邊界之外、擴展邊界以內的範圍。在不突破規劃建設用地規模控製指標的前提下，區內土地可以用於規劃建設用地區的布局調整。該區麵積711.17公頃，占全鎮土地總麵積的2.40%。
管製規則：區內土地符合規定的，可依程序辦理建設用地審批手續，同時相應核減允許建設區用地規模；規劃期內建設用地擴展邊界原則上不得調整，如需調整按規劃修改處理，嚴格論證，報規劃審批機關批準。
限製建設區指轄區範圍內除允許建社區、有條件建設區、禁止建設區外的其他區域，該區麵積23169.12公頃，占全鎮土地總麵積的78.09%。
管製規則：區內土地主導用途為農業生產空間，是開展土地開發整理複墾和基本農田建設的主要區域；區內禁止城、鎮、村建設，嚴格控製線型基礎設施和獨立建設項目用地。
禁止建設區指禁止建設用地邊界所包含的空間範圍，是具有重要資源、生態、環境和曆史文化價值，必須禁止各類建設開發的區域，該區麵積535.73公頃，占全縣土地總麵積的1.81%。
管製規則：區內土地的主導用途為生態與環境保護空間，嚴格禁止與主導功能不相符的各項建設；除法律法規另有規定外，規劃期內禁止建設用地邊界不得調整。
一、交通水利項目
規劃到2020年，重點交通水利用地項目主要有G322向陽至龍泉段、衡雲大道新建、G322河市至寶蓋段、S214改建和耒水航道整治等重要基礎設施的建設。
二、電力項目
規劃到2020年，電力項目主要是雲集變電站和土穀塘水電站的建設。
三、環保項目
規劃到2020年，環保項目主要是毛塘生活垃圾處理廠的建設。
四、其他用地項目
規劃到2020年，其他項目主要是縣福利中心、南嶽機場物流園、加油站、石牛風景區、鏡瑪湖生態農莊、夢東方國際旅遊度假區等項目的建設。
一、優先考慮重要的生態用地安排和布局
規劃期內，全鎮在各類用地的布局安排中，對鎮域內的天然林，重要水源地、生態廊道等進行優先考慮和安排,雲集鎮生態用地安排主要是在鎮域西北角的十牛峰生態景區。
二、穩定各類基礎性生態用地麵積
林地（包括園地）、濕地、綠地和草地作為生態用地，必須嚴格保護。規劃期內在穩定現有生態用地的基礎上，增加全鎮林地和園地麵積，在進行經濟開發和非農業建設時盡量避開重要的生態用地，加強生態用地的建設、切實提高生態用地的內在質量和防護效果。其他土地開發必須適度，必須以不破壞生態環境、不減少生態用地為前提。
三、合理布局各類基礎性生態用地
在維持自然地貌連續性的前提下，順應地形地貌形態，按最大適宜度安排林地、園地、綠地等各類基礎性生態用地，結合基本農田布局與各類建設發展安排，使基礎性生態用地與建設用地穿插布局，相互協調，維護現有生態格局、保護多樣化的生態係統。
四、加強土地生態建設和環境保護
堅持保護優先、開發有序的原則，以控製不合理的資源開發為重點，強化自然資源保護，促進自然生態恢複，重點保護生態林地，結合水利治理工程建設，加強全鎮土地生態建設和環境保護。
建立和完善以土地利用總體規劃為龍頭的土地利用規劃體係，將土地利用總體規劃提出的目標、方針、重點和各項控製指標落實到村組，把土地利用總體規劃的主要指標納入國民經濟和社會發展規劃，以指導鎮域內一切土地利用活動。
二、進一步完善規劃許可製度
加強農用地轉用審批的規劃和計劃審查，強化土地利用總體規劃和土地利用年度計劃對農用地轉用的控製和引導。凡不符合規劃、沒有農用地轉用年度計劃指標的，不得批準用地。嚴格限製規劃確定的各種農用地轉變為非農建設用地。建設項目用地確需占用規劃的農用地的，應依據有關法律規定修改規劃。規劃的農用地轉化為建設用地及規劃的耕地轉化為其他農用地的許可，依據國家有關法律規定辦理。
三、進一步完善建設項目用地指標控製製度
加強建設項目用地預審管理，對建設項目用地，在符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的前提下，嚴格按照投資強度、土地利用強度、投入產出率和容積率等土地利用評價指標，實行指標控製，提高土地節約集約利用水平。
實行耕地占補平衡製度，確保耕地總量的基本穩定。各類非農建設項目經批準占用耕地的，建設單位必須補充數量、質量相當的耕地，補充耕地的數量、質量實行按等級折算。不能自行補充的，必須按照湖南省人民政府的規定繳納耕地開墾費。
加強基本農田地力與施肥效益長期定位監測網點建設，完善基本農田地力和環境汙染的監測體係，建立定期發布製度；對按照法定程序經批準占用基本農田的，應對被占用的基本農田耕作層土壤進行剝離，用於開墾新的耕地。
六、加大對土地開發整理項目的實施管理，推進農村居民點用地整理
對本規劃確定的土地開發整理項目，要按照有關技術要求，進行科學規劃設計。整合各部門涉農資金，提高土地開發整理項目投資標準；製訂社會力量投資土地開發整理項目的鼓勵扶持政策。農村居民點用地整理要按照“規劃先行、政策引導、村民自願、多元投入”的原則，按規劃、有計劃、積極穩妥地推進。
一、規劃文件
本規劃文件由規劃文本、規劃說明、規劃圖件三部分組成。規劃文本和規劃圖件具有同等效力，規劃說明是對規劃文本中若幹問題的具體解釋和補充。
二、規劃實施
本規劃範圍內進行的一切土地開發和利用行為必須遵守本規劃規定，凡涉及土地利用的各專項規劃必須與本規劃相銜接。
本規劃自湖南省人民政府批準之日起，由雲集鎮人民政府負責實施，現行規劃同時廢止。本規劃一經批準，不得擅自修改；確需對本規劃進行修改的，必須按照《土地管理法》有關規定，報原規劃批準機關同意後方可啟動。
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