HNDR-2024-01006

清政辦發[2024]12號

衡南縣人民政府辦公室

關於印發《衡南縣化解城鎮規劃區內不動產登記

遺留問題的實施意見》的通知

各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣直相關單位：

《衡南縣化解城鎮規劃區內不動產登記遺留問題的實施意見》已經縣人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

衡南縣人民政府辦公室

2024年8月9日

衡南縣化解城鎮規劃區內不動產登記

遺留問題的實施意見

為進一步解決衡南縣城鎮國有土地上不動產登記遺留問題，踐行習近平總書記“以人民為中心”的發展理念，切實維護群眾合法權益，促進社會和諧穩定，根據自然資源部《關於加快解決不動產登記若幹曆史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）、湖南省自然資源廳《關於在不動產登記領域開展“我為群眾辦實事”實踐活動的通知》（湘自資辦發〔2021〕71號），衡陽市自建房安全專項整治工作領導小組辦公室關於印發《衡陽市經營性自建房安全專項整治工作方案（暫行）》的通知。參照兄弟縣市的作法，結合我縣實際，特製定本實施意見。

一、基本原則

（一）尊重曆史，實事求是。充分考慮遺留問題產生的曆史原因，結合實際情況，切實維護好當事人的合法權益。對於政策不完善、監管不到位、開發建設單位違規等非群眾自身原因造成的問題, 以維護人民群眾合法權益為出發點和落腳點,以是否符合當時政策為基本準則,按照“法不溯及既往”原則,客觀公正地進行處置。處理曆史遺留問題所適用的政策法規、稅費征繳等，參照當年建築物建成或轉讓時施行的政策標準執行。

（二）依法依規，強化擔當。推動構建政府主導、部門聯動工作機製,加大處理力度,統籌謀劃,精準施策。解決問題的同時,要堅守法律底線,既要解決群眾的實際問題,又要處理違法行為,維護社會公平正義。勇於擔當的單位和個人在處理遺留問題時存在工作瑕疵，要充分考慮遺留問題的特殊性，尊重處理結果，容缺免責，為擔當者擔當。

（三）優化程序，快結快辦。針對不同時期、不同類型的曆史遺留問題,要分別製定處理方法。解決問題時,既要合理補辦相關手續,也要進一步優化程序,精簡材料,從速辦理,確保工作取得實效。以“優化審批流程、提高審批效率”為原則，在嚴格審核權利人登記材料的基礎上，在不違背法定流程、不減少法定環節的前提下，精減合並內部流轉程序，提高行政效能，成熟一批解決一批。

（四）分類施策，標本兼治。結合不動產登記辦證遺留問題的實際情況和難易程度，分類分步處理，采取針對措施，做到“一案一策”。在處理遺留問題時，既要解決存量，又要管控增量。追根溯源、建章立製，全麵加強在建新項目監管，堅決遏製新的問題產生，形成長效機製。

二、範圍和條件

在全縣城鎮規劃區內（含衡南高新區，下同）國有建設用地上，2019年12月31日前建成並實際使用的；涉公資產在2022年12月31日前建成並實際使用的；經全國二次土地調查圖斑成果為建設用地、符合衡南縣城鎮規劃《2009-2030》規劃的自建房或聯建房。以上房屋未被納入征收範圍，不屬於依法拆除對象；房屋質量、消防符合要求、無權屬爭議的。

國有土地上己出售的商業、辦公、工業等房屋，涉及曆史遺留問題的，參照本實施意見執行。

三、分類處理意見

（一）原納入“兩違兩遺”範疇項目的辦證問題

已按照原“兩違兩遺”處理方式走完所有程序的項目且已經受理並辦理了部分“兩證”(國土使用證、用地規劃許可證)的項目，不動產登記機構按原已辦理的程序，複印原資料（加蓋公章）作為收件資料繼續辦理；按照“兩違兩遺”處理未走完程序的項目，按照本實施意見程序辦理。

（二）房屋用途和土地用途不一致的問題

對曆史原因造成的房屋所有權證和土地用途不一致的，當事人申請不動產登記的，繼續分別按照記載的房屋、土地用途進行登記。

（三）關於未通過竣工驗收備案的問題

1.私房在3層(含3層)以下和建築麵積在300平方米以內的，憑合法土地來源資料和符合空間規劃的審核意見和交費證明，直接辦理房地一體的不動產登記。

2.建築物已經報建受監且施工技術檔案資料齊全的，按正常程序在質監站辦理質量監督報告，以質量監督報告作為質量合格依據。對於建設項目因施工技術資料缺失、相關參建主體缺失或不配合等原因難以實現竣工驗收的，可由建設單位或申請主體委托鑒定機構對房屋基礎、主體等建築質量進行檢測鑒定，檢測發現問題的由建設單位或申請主體組織有資質單位進行加固整改，處理至滿足建設項目結構質量安全、鑒定檢測、建築結構、安全加固過程應由衡南縣工程質量安全監督站進行監督。檢測鑒定合格的，由住建部門複核備案後，依照合格鑒定報告作為房屋質量合格的依據。

3.建築物設計資料齊全且完成消防設計審查的，由建設單位按照審核通過的圖紙完成消防工程，建設單位按照正常程序辦理消防驗收以及備案手續。設計審查未實施或施工圖紙技術資料缺失的，由建設單位委托設計公司進行補充設計，並由建設單位委托第三方技術谘詢公司對設計成果谘詢出具谘詢報告（應按照現行規範標準，最低不得低於當時建成的規範標準）。建設單位組織按圖施工完成並經消防檢測合格報住建部門檢查，住建部門檢查合格後出具消防基本合格意見。

（四）超占用地麵積項目的問題

超占的用地麵積符合城鎮規劃，由自然資源部門處理，按照申請登記時的基準地價補繳土地出讓金後，按實際用地麵積辦理不動產登記。個人建房單戶紅線範圍內的實際用地麵積和用地審批麵積誤差在3㎡之內的可以直接登記，超過3㎡不超過100㎡的，經調查權屬無爭議的，補繳相關稅費後進行登記；超過100㎡的，由自然資源部門核實並按程序報批。開發項目超占用地麵積在3㎡之內的可以直接登記；超過3 ㎡不超過500 ㎡的，經調查權屬無爭議，補繳相關稅費並簽訂出讓合同後進行登記；超過500 ㎡的由自然資源部門核實並行政處罰後，按程序報批。

（五）關於超容積率的遺留問題

1.超容積率的房地產項目，經行政處罰後補繳出讓價款標準：2010年12月31日以前出讓的，按照原出讓取得土地價標準計算補繳價款；2011年1月1日至2016年12月31日出讓的，按照2010年版基準地價計算補繳價款；2017年1月1日以後出讓的，按照申請時間，以現行土地評估價計算收繳價款。

2.原縣城鄉規劃局沒有出具《規劃條件通知書》，《國有土地使用權出讓合同》中沒有明確容積率或容積率基數低於2.0的房地產開發項目，容積率按照小於或等於2.0處理；有《規劃條件通知書》，但容積率指標較低的，且在2012年前經原縣城鄉規劃局調整容積率的項目，以調整後的容積率指標為基數計算超容積率土地價款。

3.總建築麵積1000平方米以下的，實際建築麵積和規劃審批麵積誤差在±5%範圍內的，可以直接登記；建築麵積1000-5000平方米以內的開發項目，實際建築麵積和規劃審批麵積誤差在±3%範圍內的，可以直接登記；建築麵積5000-10000平方米以內的開發項目，實際建築麵積和規劃審批麵積誤差在±2%範圍內的，可以直接登記；總建築麵積10000平方米以上的，實際建築麵積和規劃審批麵積誤差在±1%範圍內的（最大誤差不能超過500平方米），可以直接登記。

4.鄉鎮（街道）規劃區內自建自住的房屋（7層以下，含7層），不計容辦理。超過7層的建築麵積需補繳超容積率土地出讓價款。

（六）房改房、經濟適用房、集資房的辦證問題

1.房改房、經濟適用房、集資房建設時原單位已辦理土地使用證，土地類型為出讓，且經住建部門批複土地分攤給住戶的，可按建築占地麵積(建築物垂直投影麵積)分攤土地到戶，按原土地使用總證確定的土地性質和土地用途直接辦理不動產登記。土地類型為劃撥，權利人已辦理房屋產權登記，按國有劃撥土地和原登記用途予以登記。

2.房改房、經濟適用房、集資建房時沒有辦理土地使用證，土地權屬無爭議的，由用地單位提供相關資料，先將土地確權給原單位；如原單位不存在，應確權給撤並後的單位，再按縣人民政府或上級職能部門批複文件及上述規定辦理不動產登記。

3.房改房、經濟適用房、集資房符合上市交易條件的，必須辦理土地出讓手續後再予以不動產登記。

（七）已辦理房屋所有權證，但未辦理土地使用權證的問題

1.已辦理房屋所有權證，土地使用權總證遺失的，檔案資料齊全、發證台賬完整的，經權利人申請，先作遺失補辦公告後，再按相關程序辦理不動產登記。

2.已辦理房屋所有權證，且房屋占用土地的宗地權屬界線清晰，土地使用權總證來源無法提供，需辦理分攤土地登記的，經地籍調查並公告，權屬無爭議的，無抵押無查封，由權利人申請，由縣自然資源部門核實土地來源合法性質，再按相關程序辦理不動產登記。

（八）對合法宗地上建造的房屋，已多次轉讓，土地未同步轉讓的問題

自然資源部門核定房地權屬來源等有關資料後，房屋權屬關係變動清晰且無爭議的，無抵押無查封，由原土地權利人申請依法公告並注銷原國有土地使用證，按現有房屋權利人辦理房地一體不動產登記，土地性質為劃撥的，辦理轉讓手續須按規定補繳土地出讓金後才能辦理不動產登記。

（九）關於開發建設主體缺失或不再具備相應資格申請的問題

開發企業注(吊)銷、破產、法人代表失聯、執照或相關資質過期，以及企業改製等原因，導致開發主體滅失，無法繼續行使權利、履行義務的，根據不同情形確定申請主體或處理辦法。

1.對於項目有承繼單位、其他合格方或歸屬主管部門(限於房改房、集資房、經濟適用住房)的，公告無異議的，可由其代為申請辦理不動產首次登記。

2.對於項目無承繼單位、其他合作方或歸屬主管部門的，由不動產所在地鄉鎮、街道、居委會、社區、業主委員會、業主代表等，公告無異議的，可由其代為申請辦理首次登記。

（十）關於曆史用地(用房)的不動產登記問題

1.已辦好房產證要求換發不動產登記證書的，可不考慮土地來源。用地戶能夠提供土地出讓金收款票據，且調查土地權屬無爭議的，通過線下補簽《國有建設用地使用權出讓合同》，按出讓合同辦理房地一體不動產登記；用地戶無法提供土地出讓金收款票據，由本人提出申請，經權屬調查無糾紛，按國有劃撥用地直接換發不動產登記證書。

2.既無國土手續又無房產手續的不動產登記。

①用地戶能夠提供土地出讓金收款票據的，經調查用地權屬無爭議的，憑出讓金收款票據補簽《國有建設用地使用權出讓合同》，按本實施意見補辦相關手續後辦理不動產登記。

②用地戶無法提供土地出讓金收款票據，符合下列情形的無需考慮土地來源：土地符合“三區三線”及空間規劃要求，經公示土地權屬無爭議，經行政處罰，報縣政府批準按劃撥用地認定，待補繳土地出讓金後，通過線下補簽《國有建設用地使用權出讓合同》等相關手續後辦理不動產登記。

（十一）關於已銷售住房的土地使用權、在建工程被開發企業抵押或被司法查封的問題

建立部門協同和溝通機製,積極協調開發企業、金融機構和人民法院,通過還款、協商、追繳、置換等方式處理債務糾紛問題，及時解除抵押和查封。債務追繳解押和解除查封可采用行政追繳、司法追繳平行進行。

1.對於開發企業在項目的建設用地使用權、在建工程未解除抵押而對外違規銷售的，必須限期還款釋放抵押物。抵押物難以釋放的，縣政府組織相關部門和抵押人協商，明確置換抵押物和依法回收抵押貸款的方案後辦理登記。

2.對於開發企業因債務等原因不動產被法院查封的,必須限期清償債務解除查封。對於開發企業因債務糾紛涉及不動產訴訟的，必須依法加快司法審判。查封難以解除的，由縣政府組織相關部門與法院和債權人協商，明確置換查封標的和依法追債的方式，解封後辦理登記。

（十二）土地出讓年限或用途不一致的問題

同一項目不同宗地的出讓或使用年限不一致的，以項目中出讓或使用年限最長的宗地為標準，按項目登記時的標準補交土地價款後統一出讓年限：或由權利人書麵承諾，按出讓或使用年限最短的宗地為標準統一項目用地出讓年限。

同一項目不同宗地的出讓用途不一致的，對於符合規劃的，按實際用途依法補辦出讓審批手續，辦理不動產登記。

（十三）關於土地合宗、分宗問題

同一開發主體因依法分期或分宗取得土地使用權，跨宗地建設需要合並宗地的，由開發主體提出合並宗地申請，報縣自然資源局進行審批。需合並的宗地權利類型、權利性質、用途及土地使用期限一致的，重新出具《用地規劃許可證》，作為不動產登記資料。並按本意見第十二條辦理。

多主體聯建、產權清晰的城鎮建設項目（含劃撥土地），經開發單位共同申請並提出分割、分攤方案，報縣自然資源局進行審批，重新出具《用地規劃許可證》作為不動產登記資料。

（十四）關於地下車庫停車位辦證的問題

1.地下建築物是指利用國有建設用地地表使用權規劃設計建築標高±0以下空間，依法批準建設的永久性建築物(結構層高在2.2米，包括結建地下建築物2.2米及以上)和單建地下建築物。結建地下建築物共享地表使用權，土地性質、用途，年限與地表使用權一致，不記載分攤土地麵積。單建地下建築物占用空間按建設用地使用權(地下)處理、登記。

2.合法建設的地下建築物所有權及建設用地使用權屬於建設單位，結建地下建築物可與地表上的建築物一體申請首次登記，也可單獨申請首次登記，依法出售、贈與的，不動產權利隨之轉移。

3.不動產統一登記前已辦理了地下建築物所有權初始登記、轉移登記及國有建設用地使用權初始登記、轉移登記的，登記結果繼續有效，直接換發地下建築物不動產證書。

4.對於土地出讓合同未明確約定地下空間使用條件而經取得土地時的規劃批準建設的地下空間，不再要求建設單位補簽地下空間使用合同，不再要求補交地下空間土地出讓金，直接辦理地下建築物不動產首次登記、轉移登記。

5.屬於人防工程的地下建築物，不動產權按照“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”原則確認給建設單位。已經依法對外銷售的，可以辦理不動產轉移登記，同時在登記簿和證書上注明“人防工程，戰時無條件服從政府調用”字樣。原已經登記的不再複查是否屬於人防工程，直接換發不動產證書。

6.經規劃批準的開發項目地下建築物需對外出售的，應該向縣住建部門申請辦理商品房預售許可手續。

7.申請地下建築物不動產首次登記的，除一般首次登記需要的材料外，建設單位還須提供下列材料：

①地下建築物作為人防工程報建的，需提供人防工程規劃資料（含圖件）及人防主管部門參與的綜合竣工驗收資料（含圖件）；未作為人防工程報建的，需提交人防工程異地建設審批書及異地建設費繳納憑據；

②屬於消防單獨驗收的，需提供地下空間消防驗收合格證明材料；

③地下建（構）築物不動產權籍調查成果（含一體化測繪報告）。

8.結建地下建築物及建設用地使用權登記的權籍調查，按以下情況處理：

①建設用地使用權已經確權登記的，原則上繼續沿用原權籍調查成果，不再調整宗地範圍；未確權登記的，按照土地出讓合同或者劃撥決定書中載明的範圍，結合地表實際使用情況確定宗地範圍。

②地下建築物的權屬範圍，按照竣工規劃驗收文件載明的地下空間設施外圍所及的範圍確定。地下建築物按照經規劃主管部門審核確認的基本單元予以登記，規劃主管部門未確認的，在建設單位不能私自封閉的基礎上按現狀登記。基本單元可以是權屬界線封閉的地下空間，也可以是層、套、間等有固定界限的部分。

③地下建築物可以與地麵建築物共同組成一個自然幢或邏輯幢；分期開發驗收的地下建築物，可以合理劃分自然幢，也可以劃分邏輯幢。

四、執行標準

（一）土地價款征收標準按建築物建成時基準地價收取。

（二）遺留問題項目稅務征收標準。

計稅價格按納稅人房屋成交時期，真實成交價格計稅。納稅人申報的計稅價格明顯偏低或資料缺乏，根據《中華人民共和國稅收征收管理》相關規定，參照當地同類同行業經營價格合理核定計稅價格。若納稅雙方對計稅方式有爭議的，按第三方中介機構評估價格計稅。

（三）房屋報建費征收標準。

2012年12月31日前建成並實際使用的，按原衡南縣人民政府[2012]15號縣長辦公會議紀要有關標準執行；2013年1月1日至2019年12月31日（涉公資產2022年12月31日）前建成並實際使用的，按當年建築物建成或轉讓時施行的政策標準執行。所有規費統一匯繳到縣政務大廳非稅收費窗口。

（四）衡南縣規劃區範圍內各類違法違章建築處罰標準。

五、績效考核

城鎮規劃區內不動產登記遺留問題辦證按項目所交稅費，縣財政實得部分20%獎勵給所在地鄉鎮（街道）。縣財政再提取實得部分10%作為稅收完成貢獻獎，根據年度考核結果，給予工作推進有力、業績突出、稅費入庫比較好的縣直機關單位和鄉鎮（街道）予以獎勵。

六、其他事項

本實施意見自發布之日生效，清政辦發〔2022〕10號文件同時廢止。本文件發布之前縣內出台的相關文件與本實施意見不一致的，以本實施意見為準。對本《實施意見》不能涵蓋、相關法規不明確的遺留房地產問題，由縣政府召集相關職能部門另行會商，妥善解決。本文件發布之後，如上級出台的相關規定與本實施意見不一致的，以上級最新規定為準。